Consórcio de casa e apartamento: como funciona

Para quem é o consórcio de casa e apartamento

O consórcio de imóvel residencial é para quem quer comprar a casa própria sem pagar juros e consegue planejar a compra com alguma antecedência. Ele compensa mais para três perfis: quem paga aluguel e tem FGTS ou alguma reserva para dar lance, quem quer trocar de imóvel nos próximos anos e quem já tem financiamento e quer trocar juros por taxa de administração. Se você precisa das chaves no mês que vem e não tem nada para lance, o consórcio não é o caminho mais rápido. A contemplação vem por sorteio ou lance, e ninguém pode prometer a data.

A vantagem principal é o custo. No lugar dos juros do financiamento, você paga uma taxa de administração diluída no prazo, mais fundo de reserva e seguro, quando houver. Veja como essas taxas funcionam em taxa de administração e fundo de reserva.

O que dá para comprar com a carta de imóvel residencial

Com a carta contemplada, você compra à vista e negocia como comprador à vista, o que costuma abrir espaço para desconto. As opções mais comuns são:

• Casa ou apartamento usado: o caso mais simples. O imóvel passa por avaliação de engenharia e análise jurídica, e o dinheiro vai direto para o vendedor na assinatura da escritura. Tem detalhes em consórcio de imóvel usado.
• Imóvel novo, pronto para morar: compra direta da construtora ou do proprietário, com o mesmo processo de avaliação.
• Imóvel na planta: muitas administradoras aceitam, mas o pagamento à construtora segue regras próprias. Em geral, a carta paga o que já foi construído, e o restante é liberado conforme a obra avança ou fica retido até o habite-se. Confirme isso no contrato antes de entrar no grupo.
• Quitar o financiamento do imóvel que você já tem: a carta pode ser usada para pagar o saldo devedor no banco, tanto em contrato do SFH quanto do SFI. Você troca uma dívida com juros por parcelas do consórcio. Veja o passo a passo em consórcio para quitar financiamento.
• Imóvel em outra cidade ou estado: a carta vale em todo o Brasil, desde que o imóvel tenha matrícula regular.

Se a carta for maior que o imóvel, a sobra pode ser usada em despesas ligadas à compra, como ITBI e escritura, ou abatida no saldo, conforme o regulamento do grupo. Se for menor, você completa com recursos próprios ou com FGTS.

O que normalmente não dá

• Imóvel sem matrícula, só com contrato de gaveta ou com posse sem registro.
• Imóvel com pendência que impeça a escritura: penhora, inventário não concluído, usufruto não resolvido.
• Imóvel que a avaliação considerou abaixo do valor que você quer pagar. A carta libera até o valor avaliado.
• Comprar de parente próximo em algumas administradoras, que pedem análise extra ou proíbem.

Como usar o FGTS no consórcio de imóvel

O FGTS pode entrar no consórcio residencial em três momentos: no lance, para completar a carta na hora da compra e para amortizar ou quitar parcelas depois da contemplação. As regras são as do próprio FGTS para moradia:

• pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada, somando todos os empregos;
• o imóvel tem de ser residencial, urbano, para sua moradia, na cidade onde você mora ou trabalha (ou região metropolitana);
• você não pode ter outro imóvel residencial na mesma cidade nem financiamento ativo do SFH em qualquer lugar do país;
• o imóvel precisa estar dentro do teto do SFH vigente na data da operação.

Imóvel comercial, terreno sem construção e imóvel rural ficam fora. Explicamos cada caso em FGTS no consórcio e em consórcio aceita FGTS como lance.

Documentação e avaliação do imóvel

Depois da contemplação, a administradora analisa você e o imóvel. De você, pede renda compatível com a parcela e documentos pessoais. Do imóvel, pede:

1. matrícula atualizada do cartório de registro de imóveis, com ônus reais;
2. certidões do vendedor (cíveis, trabalhistas, protesto), para evitar que a venda seja contestada;
3. IPTU em dia e, em apartamento, declaração de quitação do condomínio;
4. laudo de avaliação feito por engenheiro indicado pela administradora.

O imóvel fica alienado à administradora até você terminar de pagar o grupo. É a garantia do restante das parcelas. Mais em garantias do consórcio.

Consórcio ou financiamento SFH e SFI: exemplo de custo total

O financiamento pelo SFH tem limite de valor e de juros e permite usar o FGTS. Acima do teto, o banco usa o SFI, com juros livres. Nos dois casos, você paga juros sobre o saldo durante todo o contrato. Veja a comparação com números de exemplo:

A conta é ilustrativa: o consórcio não tem juros, mas a carta é reajustada por índice anual, e o financiamento entrega o imóvel na hora. Faça sua conta no comparador consórcio x financiamento ou leia consórcio ou financiamento.

Estratégias de lance e prazo

No imóvel, o prazo longo deixa a parcela leve, mas a espera pelo sorteio pode ser grande. Por isso o lance pesa tanto. Três caminhos comuns:

• Lance com FGTS: para quem cumpre as regras, é o jeito de antecipar sem tirar dinheiro do bolso.
• Lance embutido: parte da própria carta vira lance. Você recebe menos crédito, então escolha uma carta um pouco maior. Veja lance embutido.
• Lance livre com reserva: quem guardou dinheiro oferece um percentual acima da média do grupo.

Antes de definir o valor, teste na calculadora de lance e leia o guia de lance no consórcio. Se o foco é a faixa de valor, compare imóvel de 200 mil, 300 mil e 500 mil.

Consórcio de casa: como funciona, passo a passo

O consórcio para comprar casa segue sempre o mesmo caminho, do primeiro mês até a escritura:

1. Simulação: você escolhe o valor da carta, perto do preço do imóvel que quer, e o prazo que deixa a parcela confortável.
2. Adesão: assina o contrato com a administradora e paga a primeira parcela. A partir daí você concorre nas assembleias mensais.
3. Contemplação: por sorteio ou por lance. O lance vencedor é o maior percentual oferecido naquele mês, segundo as regras do grupo.
4. Escolha do imóvel: com a carta liberada, você procura a casa sem pressa. Muitas administradoras dão um prazo para indicar o imóvel, e o crédito fica rendendo enquanto isso.
5. Análise e escritura: a administradora avalia o imóvel e a sua renda, você assina a escritura e o vendedor recebe à vista.
6. Parcelas até o fim: você mora no imóvel e continua pagando as parcelas, que são reajustadas uma vez por ano pelo índice do contrato.

Consórcio de apartamento: como funciona

O consórcio de apartamento funciona igual ao de casa, com três pontos a mais na análise: a declaração de quitação do condomínio, a convenção do prédio e, em imóvel novo, o habite-se e a individualização da matrícula da unidade. Vaga de garagem com matrícula própria pode ser comprada junto, na mesma escritura. Se o apartamento for na planta, confirme antes como a administradora paga a construtora.

Cuidados antes de assinar

• Leia a taxa de administração total, o fundo de reserva, o seguro e o índice de reajuste. Some tudo, não olhe só a parcela.
• Pergunte como o grupo trata imóvel na planta e quitação de financiamento, se esse for seu plano.
• Veja o histórico de lances do grupo, quando a administradora informar.
• Escolha administradora autorizada pelo Banco Central. O Plano Carta compara opções de várias administradoras com você pelo WhatsApp.
• Não confie em quem promete data de contemplação. Isso não existe em grupo de consórcio.

Quer ver os números para o seu caso? Use o simulador e fale com a gente.