Consórcio de terreno

Para quem é o consórcio de terreno

O consórcio de terreno é para quem quer comprar o lote agora ou nos próximos anos e construir depois, no seu ritmo. Compensa para quem ainda paga aluguel mas sabe que vai construir, para quem quer garantir um lote num bairro que está crescendo e para quem pensa em terreno como reserva de patrimônio. Como o terreno costuma custar menos que uma casa pronta, a carta é menor e a parcela também, o que deixa espaço para guardar dinheiro para a obra.

Uma vantagem pouco falada: financiamento de terreno sozinho é mais difícil de conseguir e costuma ter juros mais altos que o de casa pronta. No consórcio, a taxa é a mesma do grupo de imóveis, sem juros.

O que dá para comprar com a carta

• Lote urbano com matrícula própria: o caso mais comum, em bairro já consolidado ou em loteamento registrado.
• Terreno em condomínio fechado: aceito, desde que o lote tenha matrícula individual e o condomínio esteja registrado.
• Lote em loteamento novo: pode, se o loteamento foi aprovado pela prefeitura e registrado no cartório, com a matrícula do seu lote aberta.
• Terreno para comércio ou galpão: também entra, com as mesmas exigências de documentação.
• Terreno e construção com a mesma carta: em muitos grupos, se a carta cobrir os dois, você compra o lote e usa o saldo na obra, liberado por etapas. Veja consórcio para construção.

Já tem carta de casa? Em geral ela também compra terreno, porque é a mesma categoria de imóveis. Explicamos em consórcio de casa pode comprar terreno.

O que não dá ou exige cuidado

• Lote sem matrícula individual: fração de área maior, "posse" ou contrato de compra e venda sem registro não passam na análise.
• Loteamento irregular ou clandestino: sem aprovação da prefeitura não há como registrar a escritura.
• Terreno com restrição ambiental ou em área de risco: a avaliação pode recusar ou reduzir o valor.
• Lote ainda pago em parcelas à loteadora: dá para usar a carta para quitar o saldo, mas só se o contrato estiver registrado e a loteadora aceitar dar a escritura.
• FGTS no terreno: não pode ser usado só para comprar terreno. Ele entra quando o terreno é comprado junto com a construção da casa para moradia, nas regras do FGTS. Veja FGTS no consórcio.

Documentação e avaliação do terreno

A carta só é liberada depois da análise do terreno e da sua renda. Prepare:

1. matrícula atualizada, com o lote individualizado e sem ônus;
2. certidão negativa de débitos de IPTU;
3. em loteamento novo, o registro do loteamento e o termo de aprovação da prefeitura;
4. em condomínio, a convenção e a declaração de quitação das taxas;
5. certidões do vendedor e, se pessoa jurídica, os documentos da empresa;
6. laudo de avaliação do engenheiro da administradora.

Uma dica que evita dor de cabeça: peça a matrícula no cartório antes de negociar. Ela mostra quem é o dono, a área exata e se há penhora ou hipoteca. O terreno fica alienado à administradora até o fim do grupo.

Como a carta é paga

Com tudo aprovado, assina-se a escritura e a administradora paga o vendedor direto, à vista. Você não recebe o dinheiro na mão. ITBI e registro costumam ser pagos por você, e em alguns grupos parte da carta pode cobrir essas despesas. Se sobrar crédito, o regulamento diz se ele pode ir para a obra ou abater parcelas.

Consórcio ou financiamento de terreno: exemplo

Poucos bancos financiam só o lote, e os que financiam costumam pedir entrada maior e juros mais altos que no imóvel pronto. Veja uma conta ilustrativa para um terreno de R$ 150 mil:

O financiamento entrega o lote já, o consórcio pede espera ou lance. Rode seus números no comparador.

Estratégias de lance e prazo

Como a carta de terreno é menor, um lance de 20% a 30% representa um valor mais acessível que no imóvel pronto. Quem tem uma reserva pode usá-la como lance e deixar a parcela pagar o resto. O lance embutido também ajuda, desde que a carta tenha folga para cobrir o lote depois do desconto. Simule na calculadora de lance e entenda as regras em lance no consórcio.

Se você pretende construir logo depois, pense em uma carta que cubra lote e obra, com prazo maior. Se o plano de construir é para daqui a muitos anos, uma carta só para o terreno, com prazo menor, termina antes e libera sua renda para a obra.

Consórcio de terreno: como funciona, passo a passo

1. Escolha da carta: some o preço do lote, o ITBI e o registro. Essas despesas variam conforme a cidade e o cartório, então peça o valor antes.
2. Adesão e parcelas: você entra no grupo de imóveis e paga as parcelas sem juros, concorrendo todo mês por sorteio ou lance.
3. Contemplação: com a carta liberada, você indica o terreno. Se ainda não escolheu, a carta fica rendendo até você achar.
4. Análise do lote: a administradora confere a matrícula, as certidões e faz o laudo de avaliação.
5. Escritura e pagamento: a administradora paga o vendedor à vista e o terreno vai para o seu nome, alienado até o fim do grupo.

Consórcio de terreno e construção na mesma carta

Quem quer comprar o lote e já construir pode usar uma carta só, se o regulamento do grupo permitir. Funciona assim: a carta paga o terreno na escritura e o saldo fica guardado no grupo, corrigido, até você aprovar o projeto e tirar o alvará. Depois, o saldo é liberado por etapas da obra, com vistoria. Um exemplo: carta de R$ 400 mil, com R$ 150 mil para o lote e R$ 250 mil para a casa. A parcela, num prazo de 200 meses com 22% no total, fica perto de R$ 2.440.

A outra opção é ter duas cartas: uma para o terreno, mais curta, e outra para a construção, que você contrata depois. Isso dilui o compromisso no tempo e dá duas chances de contemplação. Detalhes em pode usar consórcio para construção.

Consórcio de terreno vale a pena?

Na maioria dos casos, sim, para quem pode esperar. O financiamento de lote é raro e caro, e o consórcio cobra a mesma taxa da carta de imóvel. O ponto de atenção é o tempo: se você precisa do terreno em poucos meses, só um bom lance resolve.

Cuidados antes de assinar

• Visite o lote e confira na prefeitura o zoneamento: o que pode ser construído e qual a área mínima.
• Veja se há água, esgoto, energia e acesso asfaltado, ou quanto custará levar isso até o lote.
• Confirme no contrato do grupo se a carta pode ser usada para terreno e para construção.
• Some todas as taxas e o reajuste anual, não só a parcela. Leia taxa de administração.
• Desconfie de promessa de contemplação rápida. Nenhum grupo tem data certa.

Para ver quanto fica a parcela no seu caso, use o simulador e fale com o Plano Carta pelo WhatsApp.