Consórcio de imóvel comercial

Para quem é o consórcio de imóvel comercial

O consórcio de imóvel comercial é para quem quer sair do aluguel do ponto, ampliar a estrutura da empresa ou investir em imóvel para alugar, sem pagar juros. Atende profissionais liberais (consultório, escritório, estúdio), comerciantes (loja e ponto de rua), indústrias e distribuidoras (galpão e barracão) e investidores que buscam renda de aluguel. Pode ser feito no CPF ou no CNPJ. Para empresa, veja também consórcio para empresa.

Compensa principalmente quando o aluguel atual é alto em relação à parcela e quando a empresa tem caixa para dar lance sem comprometer o capital de giro.

O que dá para comprar

• Sala comercial e consultório: em prédio comercial ou misto, com matrícula individual.
• Loja e ponto de rua: inclusive imóvel já alugado, em que o contrato de locação continua e você passa a receber o aluguel.
• Galpão e barracão: para indústria, logística ou depósito, com área construída averbada.
• Prédio inteiro ou andar corporativo: com cartas maiores ou com mais de uma carta somada, quando a administradora permite.
• Terreno para construir a sede: e, em seguida, a construção. Veja consórcio de terreno.
• Imóvel misto: casa com loja embaixo, por exemplo.

O que não dá ou exige cuidado

• FGTS: não pode ser usado em imóvel comercial. O lance é com recurso próprio ou embutido.
• Imóvel sem habite-se ou sem averbação da área construída: a avaliação considera só o que está registrado.
• Ponto comercial (luvas): a carta compra o imóvel, não o fundo de comércio nem as luvas do ponto alugado.
• Equipamentos e móveis da empresa: ficam fora da carta de imóvel.
• Galpão em área rural: pode exigir os documentos de imóvel rural. Veja consórcio de imóvel rural.

Documentação e análise

Na contemplação, a administradora analisa quem compra e o imóvel.

Do comprador

• no CPF: renda comprovada compatível com a parcela;
• no CNPJ: contrato social, faturamento, balanço ou declaração do contador, e documentos dos sócios. Muitas administradoras pedem um sócio como fiador ou devedor solidário.

Do imóvel

• matrícula atualizada, com área construída averbada;
• habite-se e, quando aplicável, auto de vistoria do Corpo de Bombeiros;
• certidões do vendedor e IPTU em dia;
• contrato de locação vigente, se o imóvel for comprado alugado;
• laudo de avaliação do engenheiro da administradora.

O imóvel fica alienado à administradora até o fim do grupo.

Como a carta é paga

Com a documentação aprovada, assina-se a escritura e a administradora paga o vendedor à vista. ITBI e registro ficam por sua conta, e em alguns grupos podem ser cobertos pela sobra da carta. Imóvel alugado é transferido com o contrato de locação, e o aluguel passa a ser seu a partir da escritura.

Consórcio ou financiamento comercial: exemplo

Financiamento de imóvel comercial não usa as regras do SFH. Os bancos aplicam juros livres, que costumam ser maiores que os do residencial, e prazo menor. Uma conta ilustrativa:

O financiamento entrega o imóvel já; o consórcio pede espera ou lance. Rode sua conta no comparador e leia consórcio ou financiamento.

A conta do investidor

Para quem compra para alugar, compare a parcela com o aluguel esperado. No exemplo acima, se a sala alugar por R$ 2.400 por mês depois da contemplação, o aluguel cobre quase toda a parcela, e o imóvel praticamente se paga. Considere vacância, condomínio, IPTU e manutenção, que ficam com o dono quando o imóvel está vazio. Leia consórcio como investimento.

Estratégias de lance e prazo

• Empresas com caixa costumam usar lance livre para antecipar e parar de pagar aluguel. Faça a conta do aluguel economizado versus o rendimento do caixa.
• O lance embutido preserva o caixa, mas reduz a carta.
• Duas cartas menores podem dar mais chances de contemplação que uma grande, quando a administradora permite somar na compra.

Teste valores na calculadora de lance e veja lance no consórcio.

Consórcio de imóvel comercial: como funciona, passo a passo

1. Definição do uso: sede própria, ponto de venda ou imóvel para renda. Isso muda a carta e o prazo ideais.
2. CPF ou CNPJ: decida em nome de quem a cota vai ficar. Depois da contemplação, trocar de titular exige transferência de cota.
3. Adesão: assina o contrato com a administradora, paga a primeira parcela e concorre nas assembleias.
4. Contemplação: por sorteio ou lance. Empresas com caixa costumam usar lance para antecipar.
5. Análise e escritura: a administradora avalia o imóvel e o comprador e paga o vendedor à vista.
6. Uso ou aluguel: você ocupa o imóvel ou passa a receber o aluguel, enquanto paga as parcelas até o fim do grupo.

Consórcio para sala comercial

A sala comercial é o imóvel comercial mais procurado no consórcio, por ter valor menor e liquidez boa em centros urbanos. Ela atende quem quer sair do aluguel do escritório ou do consultório e quem quer uma renda de aluguel com investimento mais baixo que uma loja. Na escolha, olhe vaga de garagem, valor do condomínio, taxa de ocupação do prédio e se a sala tem matrícula própria. Sala com habite-se e matrícula individual passa sem dificuldade na avaliação. Num exemplo de carta de R$ 250 mil em 200 meses com 22% no total, a parcela fica perto de R$ 1.525.

No CPF ou no CNPJ?

No CPF, a análise é mais simples e o imóvel fica no seu patrimônio pessoal. No CNPJ, o imóvel entra no ativo da empresa, as parcelas saem do caixa da empresa e a análise considera o faturamento. A escolha mexe com imposto e com sucessão, por isso vale conversar com o contador antes de assinar.

Erros comuns ao comprar imóvel comercial com consórcio

• Olhar só o preço: uma sala barata num prédio vazio pode ficar meses sem inquilino. Pesquise a ocupação da região.
• Ignorar o condomínio: em prédio comercial, o condomínio pode ser alto e reduz a renda líquida.
• Esquecer o zoneamento: nem todo endereço permite qualquer atividade. Consultório, restaurante e indústria têm exigências diferentes.
• Comprometer o capital de giro: usar todo o caixa no lance e deixar a empresa sem fôlego. Prefira um lance que a empresa aguente sem aperto.
• Não prever o reajuste: a parcela sobe uma vez por ano pelo índice do contrato. Na conta da renda, considere que o aluguel também deve ser reajustado.

Um bom imóvel comercial comprado com consórcio é o que tem demanda de inquilinos na região, documentação limpa e parcela que cabe no caixa, mesmo se o imóvel ficar alguns meses vazio.

Se ainda estiver em dúvida entre comprar o ponto ou continuar no aluguel, faça a conta com calma: some o aluguel que você paga hoje, projete os reajustes e compare com a parcela e com o total do consórcio no prazo escolhido.

Cuidados antes de assinar

• Confira na prefeitura se o uso pretendido é permitido no endereço (zoneamento e alvará de funcionamento).
• Em CNPJ, veja com o contador como as parcelas e a carta entram na contabilidade. Leia consórcio no imposto de renda.
• Some taxa de administração, fundo de reserva, seguro e reajuste anual.
• Não aceite promessa de contemplação em data certa.

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