Consórcio para construção de casa

Para quem é o consórcio para construção

O consórcio para construção é para quem já tem o terreno, quitado e no próprio nome, e quer construir a casa sem pagar juros. Também serve para ampliar a casa onde você já mora: subir um andar, fazer uma edícula, uma área de lazer ou mais quartos. Compensa para quem tem tempo para planejar a obra e prefere construir do seu jeito em vez de comprar pronto. Para quem precisa começar a obra no mês que vem sem lance, o financiamento da construção ainda é mais rápido, só que mais caro.

O que dá para fazer com a carta

• Construção da casa do zero: fundação, estrutura, alvenaria, cobertura, instalações e acabamento, seguindo o projeto aprovado.
• Ampliação: novo pavimento, quartos, garagem, edícula, área gourmet ou piscina.
• Material e mão de obra: a carta paga os dois, conforme o cronograma e as notas.
• Terreno e obra juntos: em alguns grupos, a mesma carta compra o lote e paga a construção. Veja consórcio de terreno.
• Casa em condomínio: pode, com projeto aprovado pelo condomínio e pela prefeitura.

Detalhamos o processo em como utilizar consórcio para construção e em consórcio para construção de casa: como funciona.

O que não dá ou exige cuidado

• Obra em terreno que não está no seu nome ou que tem matrícula irregular.
• Construção sem projeto aprovado e sem alvará da prefeitura.
• Pegar o dinheiro todo de uma vez para administrar sozinho: a liberação é por etapas.
• Usar a carta para móveis e eletrodomésticos, que não fazem parte da obra.
• Obra em área de preservação ou de risco, que a avaliação não aceita.

Documentação da obra

A administradora analisa você, o terreno e a obra. A lista costuma ter:

1. matrícula do terreno no seu nome, sem ônus;
2. projeto arquitetônico aprovado e alvará de construção da prefeitura;
3. memorial descritivo, orçamento e cronograma físico-financeiro, assinados pelo responsável técnico;
4. ART ou RRT do engenheiro ou arquiteto;
5. em ampliação, a averbação da construção existente ou o habite-se anterior.

O terreno, com a obra, fica alienado à administradora até o fim do grupo. Por isso ele precisa estar livre de outra dívida.

Como a carta é liberada em etapas

Na construção, o dinheiro não sai todo no dia da contemplação. O caminho mais comum:

1. você é contemplado e apresenta os documentos;
2. a administradora aprova o projeto e libera a primeira parcela, que pode ser um adiantamento para começar;
3. a cada etapa concluída, o engenheiro da administradora vistoria a obra e libera a próxima parte;
4. no fim, você averba a construção na matrícula com o habite-se.

Enquanto a carta não é usada, o saldo fica rendendo no grupo, em geral corrigido. Um exemplo de cronograma em quatro liberações para uma carta de R$ 250 mil: 25% na fundação e estrutura, 25% na alvenaria e cobertura, 30% nas instalações e reboco, 20% no acabamento. Cada administradora tem seu modelo.

Consórcio ou financiamento da construção: exemplo

O financiamento de construção também libera o dinheiro por etapas, mas cobra juros desde a primeira liberação e, durante a obra, você costuma pagar juros e encargos antes da amortização começar. Uma comparação ilustrativa:

O consórcio depende de sorteio ou lance para a obra começar. Compare as duas opções no comparador e leia consórcio para construção vale a pena.

FGTS na construção

O FGTS pode ser usado na construção da casa para sua moradia, no terreno que é seu, dentro das regras do fundo: 3 anos de carteira, imóvel urbano na cidade onde mora ou trabalha, nenhum outro imóvel residencial na cidade e nenhum financiamento do SFH. Em ampliação, as regras são mais restritas e variam. Veja FGTS no consórcio.

Estratégias de lance e prazo

• Use o tempo de espera para aprovar o projeto e tirar o alvará. Quando a contemplação vier, a obra começa logo.
• Se tiver reserva, um lance antecipa a obra e evita meses de aluguel. Teste valores na calculadora de lance.
• No lance embutido, a carta encolhe. Escolha uma carta com folga sobre o orçamento.
• Considere o reajuste da carta e o aumento do preço do material. A carta é corrigida por índice, o que ajuda a acompanhar a obra. Mais em reajuste do consórcio.

Entenda as regras gerais em lance no consórcio.

Consórcio para construção de casa: como funciona, passo a passo

1. Orçamento da obra: com um engenheiro ou arquiteto, você estima o custo total. Ele define o valor da carta.
2. Adesão: escolhe a carta e o prazo, assina o contrato e começa a pagar, concorrendo nas assembleias.
3. Preparação: enquanto espera, aprova o projeto na prefeitura, tira o alvará e monta o cronograma.
4. Contemplação: por sorteio ou lance. Você entrega a documentação do terreno e da obra.
5. Liberações por etapa: o engenheiro da administradora vistoria cada fase e libera a próxima parte da carta.
6. Averbação: com a obra pronta, você tira o habite-se e averba a construção na matrícula.

Quanto tempo leva para começar a obra

Depende da contemplação, que ninguém pode prever. Por sorteio, pode ser no primeiro mês ou perto do fim. Com lance, a chance de antecipar cresce. Mesmo depois da contemplação, conte de 30 a 90 dias para análise do projeto e da documentação antes da primeira liberação. Veja quanto tempo demora o consórcio de casa.

Consórcio para construção vale a pena?

Vale a pena para quem já tem o terreno, quer construir do seu jeito e pode esperar ou dar lance. A economia em relação ao financiamento é grande, como mostra a tabela acima. Não vale a pena para quem precisa sair do aluguel em poucos meses e não tem reserva para lance: nesse caso, o aluguel pago durante a espera pode comer a economia.

Outro ponto a favor: como a carta é corrigida todo ano, ela tende a acompanhar a alta do material de construção, o que protege o seu orçamento durante a espera.

Erros comuns em obra com consórcio

• Carta curta: escolher a carta pelo valor do primeiro orçamento, sem folga. A obra para no meio e você precisa completar com dinheiro próprio.
• Projeto parado: deixar para aprovar o projeto depois da contemplação. A prefeitura pode levar meses e o crédito fica parado.
• Etapa fora do cronograma: adiantar o acabamento antes da estrutura vistoriada. A administradora só libera o que está previsto e comprovado.
• Construção sem averbação: terminar a casa e não averbar na matrícula. Sem isso, o imóvel vale menos e fica difícil vender ou usar como garantia.
• Esquecer o custo de morar de aluguel: na conta de quanto vale esperar, inclua o aluguel pago até a casa ficar pronta.

Evitar esses pontos encurta o tempo entre a contemplação e a mudança para a casa nova.

Cuidados antes de assinar

• Peça um orçamento detalhado e some 10% a 15% de folga para imprevistos.
• Confirme no contrato como funciona a liberação por etapas e quantas vistorias estão incluídas.
• Pergunte se a carta pode pagar terreno e obra juntos, se for o seu caso.
• Contrate profissional com ART ou RRT, que é exigido na análise.
• Some taxa de administração, fundo de reserva e seguro antes de decidir.

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