Consórcio de imóvel rural

Para quem é o consórcio de imóvel rural

O consórcio de imóvel rural é para quem quer comprar sítio, chácara ou fazenda à vista, sem juros, e pode planejar a compra. Atende três perfis principais: o produtor que quer aumentar a área ou deixar de arrendar terra de terceiros, a família que quer morar no campo ou ter um lugar para fim de semana, e o investidor que vê a terra como patrimônio de longo prazo. A carta é a mesma dos grupos de imóveis, então as taxas e as regras de lance são as do grupo. A diferença está na documentação do imóvel, que no rural é bem mais extensa.

Ele compensa mais para quem não tem acesso a crédito rural subsidiado, para quem quer comprar uma área maior que os limites dos programas oficiais e para quem tem reserva ou safra para dar lance. Explicamos o básico em consórcio pode comprar imóvel rural.

O que dá para comprar com a carta

• Sítio e chácara: para morar, produzir ou passar fins de semana.
• Fazenda: para lavoura, pecuária, silvicultura ou atividade mista. Cartas grandes ou mais de uma carta somada atendem áreas maiores, quando a administradora permite.
• Área vizinha: comprar a gleba ao lado para ampliar a propriedade e ganhar escala.
• Sair do arrendamento: comprar a terra que você hoje arrenda, quando o dono aceita vender.
• Benfeitorias: em alguns grupos, a carta paga construção de casa, galpão, curral ou reforma na propriedade, com projeto e orçamento. Veja consórcio para construção.
• Quitar a compra parcelada da terra: se a compra estiver registrada, a carta pode pagar o saldo ao vendedor.

Máquinas, tratores, implementos, gado e insumos não entram na carta de imóvel. Para máquina agrícola existe carta de veículos pesados, em outro grupo.

Chácara de recreio ou imóvel rural: qual a diferença

Essa é a dúvida mais comum. O que define não é o tamanho nem o nome, é onde o imóvel está e como está registrado:

• Chácara em zona urbana ou de expansão urbana: paga IPTU, tem matrícula de imóvel urbano e é tratada como terreno ou casa. Entra como consórcio de terreno ou residencial, com análise mais simples. Em alguns casos, se for sua moradia e cumprir as regras, aceita FGTS.
• Chácara em zona rural: mesmo que seja só para lazer, é imóvel rural. Paga ITR, precisa de CCIR e CAR e segue as regras de parcelamento mínimo do INCRA. Entra como imóvel rural.

Cuidado com "chácaras de recreio" vendidas em loteamentos rurais com área menor que a fração mínima de parcelamento: muitas não têm matrícula individual e não passam na avaliação.

Documentação do imóvel rural

Esta é a parte que mais atrasa a liberação da carta. Vale reunir tudo antes de dar o lance:

1. Matrícula atualizada: do cartório de registro de imóveis da comarca, com a área, os confrontantes e a ausência de ônus. Confira se a área da matrícula bate com a área real.
2. CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural): emitido pelo INCRA no Sistema Nacional de Cadastro Rural. Sem o CCIR quitado, o cartório não registra a venda nem o desmembramento.
3. ITR (Imposto Territorial Rural): declaração e pagamento à Receita Federal. A administradora pede a certidão negativa de débitos do imóvel rural, normalmente dos últimos 5 exercícios.
4. CAR (Cadastro Ambiental Rural): registro no SICAR com a área de preservação permanente e a reserva legal. É obrigatório para todo imóvel rural e mostra se há passivo ambiental.
5. Georreferenciamento certificado no SIGEF: a Lei 10.267/2001 exige o georreferenciamento dos limites, feito por profissional credenciado e certificado pelo INCRA no SIGEF, para venda, desmembramento ou remembramento. A exigência entrou em vigor por faixas de área, das maiores para as menores. Pergunte ao cartório se o prazo já alcança a área que você vai comprar.
6. Certidões do vendedor e do imóvel: cíveis, trabalhistas, protesto e, se houver, certidões de embargos ambientais.
7. Laudo de avaliação: feito por engenheiro agrônomo ou avaliador indicado pela administradora, considerando terra nua, benfeitorias, acesso, água e aptidão do solo.

Imóvel com área registrada maior ou menor que a real, sem CAR, com ITR atrasado ou sem georreferenciamento quando exigido costuma travar na análise. O imóvel fica alienado à administradora até o fim do grupo. Veja garantias do consórcio.

Módulo fiscal e fração mínima

O módulo fiscal é uma unidade em hectares fixada pelo INCRA para cada município e varia de 5 a 110 hectares no país. Ele define, por exemplo, se o imóvel é pequena, média ou grande propriedade e influencia o enquadramento em programas de crédito rural. A fração mínima de parcelamento é a menor área em que um imóvel rural pode ser dividido no município. Uma gleba abaixo dela não ganha matrícula própria, e por isso não serve como garantia no consórcio.

Como a carta é paga

Com a documentação aprovada, assina-se a escritura e a administradora paga o vendedor direto, à vista. ITBI e registro ficam por sua conta. Em benfeitorias, a liberação é por etapas, com vistoria.

Consórcio ou crédito rural (Pronaf, Pronamp): exemplo

O crédito rural oficial tem juros controlados e é ótimo quando você se enquadra. O Pronaf atende agricultores familiares, com limite de renda e de área (até 4 módulos fiscais). O Pronamp atende o médio produtor, também com teto de renda. Para compra de terra existe ainda o crédito fundiário, com regras próprias. Os limites de valor por produtor são definidos a cada Plano Safra e costumam ficar abaixo do preço de uma fazenda média. Acima deles, sobram as linhas com juros livres. Uma conta ilustrativa para uma área de R$ 500 mil:

As taxas do crédito são hipóteses para o exemplo, não ofertas. A leitura: se você se enquadra numa linha subsidiada e consegue o valor que precisa, ela entrega a terra na hora com custo razoável. Se não se enquadra, ou se a área passa do limite, o consórcio costuma sair bem mais barato que o crédito com juros livres. Muitos produtores combinam: usam o crédito rural no custeio da safra e o consórcio para comprar terra. Faça a sua conta no comparador consórcio x financiamento.

FGTS no imóvel rural

Não pode ser usado. O FGTS para moradia vale só para imóvel residencial urbano. Chácara em zona urbana, registrada como imóvel urbano e usada como moradia, pode entrar nas regras. Veja FGTS no consórcio.

Estratégias de lance e prazo

• Lance com a safra: quem tem receita concentrada na colheita pode guardar parte dela para lance nas assembleias seguintes.
• Lance embutido: antecipa sem tirar dinheiro do caixa, mas reduz a carta. Veja lance embutido.
• Use a espera para regularizar: CAR, georreferenciamento e CCIR levam meses. Se o imóvel que você quer comprar tiver pendência, peça ao vendedor que resolva enquanto você aguarda.

Teste valores na calculadora de lance e leia lance no consórcio.

Consórcio para comprar imóvel rural ou terreno rural

O consórcio para comprar imóvel rural também atende quem quer só um terreno rural, sem benfeitorias, para formar pasto, plantar ou construir depois. A regra é a mesma: a gleba precisa ter matrícula própria, CCIR, CAR e área acima da fração mínima de parcelamento do município.

Cuidados antes de assinar

• Peça a matrícula, o CCIR, o recibo do CAR e a certidão do ITR antes de negociar.
• Confira se há reserva legal suficiente e se não há embargo ambiental na área.
• Veja acesso, água e energia: eles pesam no laudo de avaliação.
• Confirme se o grupo aceita imóvel rural e benfeitorias. Nem todos aceitam.
• Some taxa de administração, fundo de reserva, seguro e reajuste anual.

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